Proyecto de ley 118 de 2011 cámara - 10 de Octubre de 2011 - Gaceta del Congreso - Legislación - VLEX 451409358

Proyecto de ley 118 de 2011 cámara

PROYECTO DE LEY 118 DE 2011 CÁMARA. por la cual se adopta el Régimen de Arrendamiento de Locales Comerciales y se dictan disposiciones sobre los establecimientos de comercio.

CAPÍTULO I Artículos 1 y 2

Disposiciones generales

Artículo 1° Objeto. La presente ley tiene por objeto determinar los criterios que sirven de base para regular los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a una explotación comercial y a sus actividades complementarias y/o conexas.
Artículo 2° Definición. El contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a la explotación comercial es aquel por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce y disfrute de un inmueble destinado de forma exclusiva a una actividad comercial y la otra, a pagar por este goce un precio determinado.

Parágrafo. Partes del contrato. En el contrato de arrendamiento de local comercial, son consideradas partes:

El arrendador: Quien concede el goce y disfrute material y del inmueble. Puede ser un arrendador singular o plural.

El Arrendatario: Es quien tiene la facultad de goce y disfrute material del inmueble, pudiendo ser un arrendatario singular o plural.

CAPÍTULO II Artículos 3 y 4

Formalidades del contrato

Artículo 3° Forma del contrato

El contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a la explotación comercial podrá ser celebrado en forma verbal o por documento escrito privado.

El contrato debe hacer referencia como mínimo a lo siguiente:

¿ Nombre e identificación de los contratantes

¿ Identificación del inmueble por su nomenclatura y municipio de ubicación

¿ Precio y forma de pago

¿ Término de duración del contrato

¿ Destinación o actividad que se ejecutará en dicho inmueble

¿ Relación de los servicios públicos, cosas o usos conexos y adicionales

¿ Indicar de cada una de las partes, la dirección en donde recibirán las notificaciones judiciales o extrajudiciales relacionadas con el contrato de arrendamiento.

Parágrafo 1°. Para efectos de acreditar la existencia del contrato de arrendamiento, existe libertad probatoria.

Parágrafo 2°. Destinación del inmueble. El inmueble arrendado debe ser destinado a alguna de las actividades que la ley define como mercantiles; se entenderá que para estos efectos son locales comerciales y, por tanto, sometidos a estas disposiciones, las bodegas o depósitos empleados por las mismas abiertas o no al público, y en general, los bienes inmuebles en los que se desarrollen actividades complementarios y/o conexas para la operación y realizaciones de los fines de la empresa o gestión comercial, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 20 y 21 del Código de Comercio. Las oficinas administrativas del comerciante se regirán para todos los efectos legales por las normas vigentes para inmuebles no habitacionales ni con destinación comercial.

Parágrafo 3°. Si un inmueble cualquiera es destinado en un cincuenta por ciento o más de su área a una actividad mercantil, se regirá por las presentes disposiciones.

Parágrafo 4°. Salvo estipulación en contrario, será obligación del arrendatario tramitar y obtener los permisos o autorizaciones gubernamentales necesarias para que la actividad comercial pueda ser desarrollada o ejercida válidamente en el inmueble arrendado.

Artículo 4° Término del contrato

El término inicial del contrato de arrendamiento de local comercial será por dos (2) años. No obstante lo anterior, las partes podrán pactar plazos diferentes.

Cuando el plazo establecido sea menor a los dos años, el arrendatario tendrá derecho a darlo por terminado en cualquier momento, mediante comunicación remitida al arrendador, por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones, con 30 días de anticipación. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.

El arrendador podrá darlo por terminado al vencimiento del término pactado, avisando por escrito al arrendatario con 30 días de anticipación, comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones, sin que comporte ningún tipo de indemnización para el arrendatario.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato, o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si esta fuere posterior corresponderá al arrendador acreditar la prueba de la fecha de entrega.

Cuando el plazo inicial sea de dos años, el arrendatario está facultado para que, con treinta días (30) de anticipación al vencimiento del primer o segundo año de vigencia del contrato, le informe al arrendador mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones, su voluntad y deseo de terminar el contrato. Una vez remitida, es irrevocable.

El arrendador podrá darlo por terminado al vencimiento del segundo año, siempre y cuando cumpla los siguientes requisitos:

  1. Comunicar al arrendatario dicha decisión, a través del servicio postal autorizado con treinta días (30) de anticipación a la terminación del contrato y manifestando que se pagará la indemnización correspondiente a dos (2) cánones de arrendamiento vigentes a la fecha de la comunicación de terminación del contrato.

  2. Consignar, a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el anterior numeral, dentro del mes anterior a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.

  3. Al momento de efectuar la consignación, se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante.

  4. Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.

Parágrafo 1°. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble.

Parágrafo 2°. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.

CAPÍTULO III Artículos 5 a 13

Derecho a la renovación

Artículo 5° Derecho a la renovación. Sin perjuicio de lo previsto en el artículo anterior,el comerciante arrendatario que haya ocupado no menos de dos años ininterrumpidos un local comercial con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento de dicho término.

La renovación implica el derecho del arrendatario de continuar ocupando el local objeto del contrato. Pero no conlleva igualdad o continuidad de las condiciones contractuales precedentes.

El tiempo de tenencia de un local comercial, por parte de un arrendatario cedente, acrece y suma al del arrendatario cesionario para todos los efectos legales, cuando es consecuencia de la enajenación del mismo.

Artículo 6° Diferencias sobre la renovación

Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento, se someterá al trámite conciliatorio, agotado el mismo sin lograr acuerdo, se resolverán las diferencias, por el Procedimiento Verbal Sumario con la intervención de perito.

Hasta que se establezca el acuerdo conciliatorio o se conozca la decisión judicial, el contrato continúa vigente, en los mismos términos y condiciones previstos en el contrato cuya nueva regulación se pretende.

Parágrafo 1°. En el caso en el que el proceso verbal sumario tenga por objeto regular el nuevo canon de arrendamiento que continuará rigiendo, el nuevo precio fijado por el juez en la Sentencia, se establecerá a partir de la fecha en que se ha iniciado el periodo contractual sobre el cual surgieron las diferencias entre las partes.

Si hubiere lugar a ello, el juez fijará en la Sentencia un plazo para que el arrendatario pague al arrendador, el mayor valor del precio que se determinó, el cual no podrá ser superior a tres meses posteriores a la fecha en a que la Sentencia quede en firme.

Parágrafo 2°. Si antes del vencimiento del término inicialmente pactado o de una cualquiera de sus renovaciones el arrendador no propone al arrendatario modificación a las condiciones del contrato, estas se conservarán, salvo en el precio del arrendamiento, el cual se incrementará de forma automática en lo que este previsto en el índice de precios al consumidor (IPC), determinado por el Gobierno Nacional.

Artículo 7° Noticia de terminación del contrato

En los casos de terminación previstos en los numerales 2 y 3 del artículo 19 de la presente ley, el propietario del local comercial informará al arrendatario de la causal invocada, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones, con no menos de seis (6) meses a la fecha de terminación de alguna de las renovaciones del contrato.

Parágrafo. Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble, el desahucio que tenga como causal el montaje de una empresa sustancialmente diferente, para que sea válido, deberá ser efectuado conjuntamente por el arrendador y el propietario.

Si el término del contrato es menor de seis meses pero, el arrendatario lleva más de dos años, el propietario debe dar cumplimiento a lo dispuesto en el inciso 1°.

En todos los casos, la noticia del desahucio deberá contener de...

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