PROYECTO DE LEY 134 DE 2008 SENADO. por la cual se dictan normas para proteger al deudor hipotecario de vivienda principal, y se dictan otras disposiciones
Carlos Julio González Villa
Senador de la República
El Congreso de Colombia
DECRETA:
Objetivos de la ley
Artículo 1º
La presente ley tiene como principal objetivo, proteger los derechos de los prestatarios de créditos hipotecarios individuales otorgados por el Estado o por la banca privada, destinados a la adquisición, ampliación, remodelación o construcción de la vivienda principal, tanto para Vivienda de Interés Social (VIS), como para no VIS
Esto en consonancia con las disposiciones constitucionales que defienden y estimulan los derechos a tener una vivienda digna y a la protección de la misma.
Asimismo se pretende proteger a las familias afectadas por dinámicas financieras que pongan en peligro la propiedad sobre su vivienda.
Artículo 2°
Quedan excluidos de la aplicación de esta ley: Los préstamos hipotecarios contratados bajo regímenes especiales que otorguen al deudor mejores condiciones que las establecidas en esta ley.
Artículo 3º
Para efectos de la presente ley se entenderá como instituciones financieras, a todos aquellos bancos comerciales, bancos hipotecarios, compañías de financiamiento comercial, corporaciones financieras, cooperativas financieras, otras operadoras financieras demás instituciones contempladas en la Ley 546 de 1999, que participen de manera directa en el manejo de operaciones hipotecarias.
Artículo 4º
Para efectos de la presente ley, se entenderá por Vivienda Principal del Deudor, aquella vivienda en la cual habite y que haya inscrito como tal en el Registro Automatizado de Vivienda Principal, que será creado por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, como lo establece la presente ley.
Artículo 5°
Se entenderá a los efectos de esta ley por deudor hipotecario, aquella persona a la que se le ha otorgado un crédito hipotecario para vivienda sobre el mismo bien inmueble, por una Institución o un Acreedor Particular.
Artículo 6°
Se entenderá por Acreedor Particular, a todas aquellas personas naturales o jurídicas otorgantes de créditos hipotecarios para la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda.
De los préstamos hipotecarios
Artículo 7°
Todos los créditos hipotecarios destinados a vivienda principal, otorgados por el Estado, las instituciones financieras y acreedores particulares, no podrán ser objeto de cualquier otra modalidad financiera que pueda conllevar a la pérdida de esta, por falta de capacidad de pago del deudor
El infractor será sancionado de acuerdo con los mecanismos establecidos en las leyes.
Artículo 8º
Las cuotas mensuales que cancelará el deudor hipotecario amparado por la presente ley, no excederán el 30 por ciento del ingreso mensual declarado por el deudor o los deudores y comprobado por la institución financiera o por el acreedor
El incumplimiento de esta norma tendrá como consecuencia las sanciones que determine la ley.
Artículo 9º
El Banco de la República (Banrep), conforme a las facultades legales establecidas en la ley, deberá fijar mensualmente, las tasas de interés máximas hipotecarias, aplicables a la modalidad de crédito hipotecario, teniendo en cuenta que esta será una tasa social.
Artículo 10
El pago de las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios podrá ajustarse, a petición del deudor, a la forma de remuneración del deudor hipotecario, sea esta semanal, quincenal o mensual.
Artículo 11
Cuando el deudor hipotecario haga sus pagos del crédito o de la amortización del mismo, deberá recibir de las instituciones y acreedores particulares, comprobantes o recibos justificativos del pago, donde se especifique: intereses, seguros y comisiones aplicadas por servicios prestados, así como la parte del importe destinado a la amortización del capital.
Esta información deberá ser calculada tanto en pesos, como en Unidad de Valor Real (UVR).
Los deudores hipotecarios tendrán derecho a conocer el contenido del contrato, la fórmula de cálculo de la tasa de interés, las comisiones o cualquier otro costo que se generen sobre sus operaciones, los procesos operativos que implican la liquidación, abono, vencimiento, renovación, cobro y amortización que se deriven del crédito, por lo menos con una semana de anticipación a la fecha prevista para ser otorgado el crédito en cuestión.
Artículo 13
El deudor hipotecario que haya entregado su vivienda en dación de pago tendrá derecho a recibir un nuevo crédito con fondos provenientes de la misma fuente de recursos usados en el crédito extinguido, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por la institución respectiva
Este beneficio lo podrá solicitar el deudor hipotecario una sola vez después de haber realizado la cesión. Asimismo, queda expresamente prohibida cualquier acción discriminatoria que excluya o incida en forma negativa en el otorgamiento de estos créditos hipotecarios conforme con la presente ley.
Artículo 14
Si el deudor hipotecario llegara a perder su empleo por razones no imputables a él mismo, y sus ingresos provengan exclusivamente de relación laboral estable, dará derecho a dicho deudor a la suspensión del pago de las cuotas por un plazo máximo de seis (6) meses
Este derecho se hará efectivo a partir de la notificación hecha al acreedor de la pérdida del empleo y no se podrá ejercer por más de dos (2) veces durante la vida del crédito.
La suspensión de tales pagos se aplicará únicamente a las cuotas cuyo vencimiento ocurra en fecha inmediatamente posterior a aquella en que el deudor presente ante el acreedor el comprobante de la finalización de su relación laboral. Las cuotas vencidas durante el plazo aquí previsto no dará lugar a intereses de mora y el lapso transcurrido se agregará al plazo de amortización convenido inicialmente.
Artículo 15
El deudor hipotecario que se encontrare en situación de atraso o fuese demandado por el mismo concepto, podrá solicitar la rehabilitación del préstamo, cancelando como mínimo el 50% del monto del atraso parcial.
Incluso si el juicio se encontrará en fase ejecutiva se llevará a cabo la rehabilitación del préstamo; este beneficio lo podrá invocar el deudor sólo una vez durante la vigencia del crédito.
Artículo 16
En ningún momento se permitirá el cobro del costo de la cobranza prejurídica.
Artículo 17
Créase el Registro de Deudores Hipotecarios, para conocer el universo de las personas que se encuentran en calidad de deudores hipotecarios, para monitorear a los que se encuentran en situación problemática y de incumplimiento de sus obligaciones.
De las garantías de los préstamos
Créase un Fondo Especial de Contingencias para atender la ocurrencia de pérdida del empleo, reducción del ingreso del deudor o incrementos sustanciales en las tasas de interés del crédito hipotecario por variación de las condiciones macroeconómicas, destinado a la adquisición, ampliación, remodelación o construcción de la vivienda principal, tanto para Vivienda de Interés Social (VIS), como para no VIS. La administración de dicho fondo estará a cargo del FONDO DE GARANTIAS DE INSTITUCIONES FINANCIERAS (FOGAFIN) quien dictará el reglamento correspondiente para la operación de dicho fondo.
Artículo 19
Los créditos hipotecarios para vivienda principal quedan garantizados con una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del mismo, cuyo acreedor hipotecario será la institución financiera, el acreedor particular o el Estado.
En consideración a la especial naturaleza de los créditos garantizados con la hipoteca, será necesaria la fijación del monto originario en el documento constitutivo de gravamen, el cual no podrá ser alterado a efectos de ningún cálculo posterior. La hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del préstamo garantizará hasta la concurrencia sobre el total adeudado por concepto de saldo de capital, intereses, gastos judiciales, honorarios de abogados y otros gastos directamente vinculados con la operación de crédito.
Artículo 20
El inmueble objeto de la hipoteca será considerado como patrimonio separado, donde se descarta como prenda de los acreedores restantes del deudor del crédito hipotecario, y este inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con la presente ley no haya sido cancelado.
Artículo 21
El inmueble objeto de la hipoteca tendrá que contar con un contrato de seguro hipotecario que resguarde al acreedor y al deudor hipotecario para atender casos imprevistos como las catástrofes naturales, fallecimiento del deudor por cualquier causa, incapacidad temporal y permanente del deudor por cualquier causa u otras razones que impliquen fuerza mayor.
De las prohibiciones, restricciones y sanciones
Artículo 22
La Superintendencia Bancaria y Financiera conocerá todas las denuncias sobre violaciones de esta ley, con el propósito de resolver las controversias surgidas, sin menoscabo a que las partes puedan recurrir a los órganos jurisdiccionales competentes en el lugar del domicilio del deudor Hipotecario.
Artículo 23
Los inmuebles hipotecados para garantizar el pago de créditos para vivienda principal deben ser destinados para tal fin.
Artículo 24
Los contratos de préstamos hipotecarios destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda principal no podrán contener cláusulas excesivas...
